Contrato de Compra e Venda

Dentre as varias espécies de contratos previstas no Código Civil, está o contrato de Compra e Venda, elencado nos arts. 481 a 537 do CC, sendo este, aquele em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. <= Art.481 CC.

PARTES - Neste tipo de contrato, quem vende é denominado vendedor, e quem compra é denominado comprador.

ELEMENTOS  – A  falta  de  um  elemento  essencial  causa  a  nulidade  do contrato de compra e venda. 

a) objeto -   qualquer bem que possa ser vendido e comprado.

b) preço - é o custo da coisa posta à venda. É o que caracteriza o contrato de compra e venda. 

c) consentimento - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato.

Art. 485 A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Art. 486 Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Art. 487 É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

Art. 488 Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.

Art. 489 Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

CARACTERÍSTICAS 

a) típico 

b) consensual ou formal – na dependência do que a lei exigir; 

c) bilateral; 

d) oneroso ou comutativo; 

e) pré-estimado ou aleatório; 

f) de execução imediata ou futura.

REQUISITOS FORMAIS:

Para a compra e venda de bens imóveis é obrigatória a forma escrita, transcrita no registro imobiliário, por exigência de Lei.

Para bens móveis, há liberdade de forma, de acordo com a preferência das partes,

podendo ser escrita, verbal, mímica ou tácita.

REQUISITOS OBJETIVOS

A venda será AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do contrato.

A venda será AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por suas características, não sendo de extrema importância a medida do imóvel pelo que não será determinante do preço.

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência

A venda que for representada por amostras, protótipos ou modelos deverá apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restituí-los com as mesmas características do que fora por ele exibido.

A venda que tem por objeto várias coisas não permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar.

Art. 483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Art. 484 Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único.

Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Art. 503 Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 

REQUISITOS SUBJETIVOS

Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas.

Quanto  à  capacidade  negocial,  as  partes  não  podem  enquadrar-se  nas seguintes proibições, dentre outras: 

a) venda de ascendente  para descendente  sem o  consentimento expresso  dos outros descendentes (art. 496, CC); 

b) pessoa  casada  não  pode  vender  bem  imóvel  sem  a  anuência  expressa  de seu  consorte,  salvo  o  regime  da  separação  total  de  bens  (art.  496,  §  único CC); 

c) tutores,  curadores,  testamenteiros  e  administradores  em  geral  não  podem comprar bens confiados à sua guarda ou administração (art. 497, I, CC); 

d) servidores públicos (art. 497,II, CC); 

e) juízes, serventuários e auxiliares da justiça (art.497, III, CC); 

f) condômino de coisa indivisível; 

g) dono de imóvel  alugado não  pode vendê- lo a  terceiros sem antes oferecê-lo ao locatário.

EFEITOS:

Transmissão do objeto

O objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro.

Bens móveis - a transmissão ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao comprador.

Bens imóveis - a transmissão se dá pela transcrição no registro imobiliário.

Responsabilidade pelos riscos

Enquanto não há a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis:

Os riscos correm por conta do vendedor, já que nestas hipóteses é ainda considerado o dono das referidas coisas. 

Os riscos do preço (um possível aumento) recaem sobre o comprador

Art. 492 Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

Art. 502 O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. 

Havendo a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis:

O prejuízo pelo vício da coisa fica por conta do comprador.

O prejuízo na perda do preço é sofrido pelo vendedor.

Repartição das despesas

Não havendo estipulação contrária expressa no contrato, as despesas com:

Escritura e registro - são de responsabilidade do comprador.

Tradição da coisa - ficam por conta do vendedor. 

Art. 490 Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 

Direito de reter a coisa ou o preço

No contrato de compra e venda a vista:

O comprador deverá cumprir a sua parte, pagando o preço, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa.

Se o comprador não efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de não entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa for um imóvel, pode recusar-se a assinar a escritura. 

9 – OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR  

a) A transferência do domínio; 

b) Garantir o comprador dos riscos da evicção e dos vícios redibitórios;; 

c) As  despesas  com  a  tradição  correm  por  sua  conta,  salvo  estipulação  em contrário (princípio da autonomia contratual) –art. 490, CC  

Res  perit do mino (  art.  492,  CC)  –  exceção quando  o  comprador está  em  mora de receber a coisa comprada.  

10 – OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR 

a) Pagar o preço (que deve ser feito antes da tradição) 

b) Direito de receber a coisa no tempo e local determinados; 

c) Se  estiver  em  mora  de  receber,  correm  por  sua  conta  todos  os  riscos, exceto no caso de comprovação de culpa do vendedor; 

d) As despesas com a tradição correm por conta do vendedor 


CLAUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

RETROVENDA - Art. 505 a 508 CC

É a cláusula do contrato de compra e venda pela qual o vendedor reserva o direito de resgatar a coisa imóvel alienada, dentro do prazo decadencial de três anos, mediante restituição do preço recebido, e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Note-se que o direito de retrato pode ser exercido até mesmo contra terceiro adquirente, mesmo que este não tenha conhecimento da cláusula em questão.

VENDA A CONTENTO E SUJEITO A PROVA - Art. 509 a 512 CC

A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.


PREEMPÇÃO - Art. 513 a 520 CC

A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Prazo de exercício ao Direito de Preferência

O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

Direito de Prelação do Vendedor

O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

Caducidade ao Direito de Preempção

Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

Responsabilidade por Perdas e Danos - Comprador

Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

Expropriação

Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.


VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO Art. 521 a 528 CC

Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Transferência de Propriedade

A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Mora do Comprador

Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

No caso da recuperação da coisa vendida, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

VENDA SOBRE DOCUMENTOS -  Art. 529 a 532 CC

Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.

Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.

Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.

Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.

Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.